Анализ проекта RWA в недвижимости: возможности и вызовы
Реальные активы ( RWA ) существуют на рынке криптовалют уже давно, по крайней мере с концепции токенизации активов и выпуска токенов ценных бумаг ( STO ) в 2018 году. Однако из-за недостатков в регулировании и отсутствия значительных преимуществ в доходности ранние попытки не смогли сформировать масштабный рынок.
В 2022 году, с повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превысила ставки заимствования стабильных монет в криптоиндустрии. Это сделало токенизацию государственных облигаций США в качестве объектов реальных активов (RWA) все более привлекательной для криптоиндустрии. Такие зрелые DeFi проекты, как MakerDAO, Compound и Aave, а также традиционные финансовые учреждения, такие как Goldman Sachs и JPMorgan, начали активно исследовать область RWA.
В последние два года на рынке появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости. Эти проекты направлены на расширение рынка инвестиционной недвижимости, увеличение разнообразия инвестиционных продуктов и снижение инвестиционных барьеров. В данной статье будет проведен анализ случаев этих проектов, исследованы сильные и слабые стороны дизайна RWA в недвижимости, а также их рыночный потенциал. Поскольку эти проекты в основном сосредоточены на сфере недвижимости Северной Америки, соответствующие законодательные и рыночные условия также будут в основном касаться Северной Америки.
Методы токенизации на рынке недвижимости
Рынок недвижимости содержит огромные инвестиционные возможности. Согласно исследованию Statista от марта 2023 года, стоимость上市 недвижимого имущества в Северной Америке достигает 1,3 триллиона долларов, а общая стоимость上市 недвижимого имущества в мире составляет 2,66 триллиона долларов.
Основная цель токенизации рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких из следующих целей: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов, привлечение более широкой группы инвесторов, повышение ликвидности и стоимости активов недвижимости. Эти продукты в основном представлены в трех формах:
Фрагментация финансирования прав собственности на недвижимость
Индекс рынка недвижимости в определенном регионе
Залог крипто-токенов для недвижимости
Кроме того, токенизация недвижимости на блокчейне может повысить прозрачность активов и демократичность управления.
Недвижимость инвестиционные трасты ( REIT ) и недвижимость RWA довольно схожи в предоставлении фрагментарных инвестиционных возможностей, оба эффективно снижают инвестиционный порог и повышают ликвидность активов. Однако традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам управление или право собственности, сохраняя централизованную модель运营. Тем не менее, их строгая регулирующая структура, проверка активов и инвестиционная структура предоставляют образец, на который можно ориентироваться для проектов недвижимости RWA.
Наблюдая за операциями проектов RWA в недвижимости за последние два года, мы получили некоторое представление о их преимуществах и недостатках:
Преимущества:
Снизить инвестиционные барьеры, увеличить возможности участия обычных инвесторов
Повышение ликвидности активов в недвижимости
Предоставить инвесторам более разнообразные инвестиционные продукты в недвижимость
Потенциальное повышение прозрачности активов и демократичности управления
Недостатки:
Юридические риски: Регуляторная структура еще не зрелая
Операционные риски: требуется профессиональный опыт в управлении недвижимостью
Риск дефолта: существует возможность дефолта по ипотечным кредитам
Риск ликвидности: объем торгов на вторичном рынке может быть ограничен
Риск волатильности цен: подвержен влиянию рынка криптовалют
После глубокого изучения конкретных случаев было выяснено, что из-за различий в управлении и методах продукта каждая программа сталкивается с различными ситуациями в реальной эксплуатации.
Анализ случаев
В данной статье анализируются три представительных проекта RWA в сфере недвижимости. Следует отметить, что эти проекты все еще находятся на ранней стадии, и их продукты еще не прошли долгосрочную широкую проверку и тестирование на рынке.
RealT
RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в недвижимости, который предоставляет услуги токенизации жилой недвижимости в США для розничных инвесторов на блокчейнах Ethereum и Gnosis.
RealT покупает жилую недвижимость и токенизирует ее в соответствии с законодательством США. Управление, обслуживание и сбор арендной платы осуществляется третьей стороной. После вычета сборов, арендный доход распределяется между держателями токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но юридически отделена от компании, владеющей активами недвижимости. Если эта компания нарушает условия, владельцы токенов имеют право назначить другую компанию для управления недвижимостью.
В качестве примера недвижимости в Монтгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов США, каждый токен стоит 52.10 долларов США, всего выпущено 6,200 токенов. Месячный доход от аренды этой недвижимости составляет 2,600 долларов США, после вычета 622 долларов США на операционные расходы, месячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов США, годовая сумма составляет 23,736 долларов США. Каждый токен получает 3.83 доллара США в распределении, годовая доходность составляет 7.35%.
RealT предоставляет 100% токенов на рынок, не требуя совместных инвестиций с клиентами, поддерживая практически безриссовую модель операционной деятельности. Управляющая компания получает 8% от арендной платы и оставшуюся часть от расходов на обслуживание, инвестиционная платформа взимает 2% за токенизацию, выбор управляющей компании и надзор. Такой подход позволяет команде RealT сосредоточиться на поиске квалифицированной недвижимости и ее токенизации.
Однако, несмотря на то, что распределение собственности помогает снизить риски, это также создает проблемы. Когда доля инвестора слишком мала, расходы на управление компанией могут стать неприемлемыми. Между RealT и держателями токенов могут возникнуть конфликты интересов. Если RealT имеет слишком высокую долю в недвижимости, это может снизить ликвидность токенов; если доля слишком мала, то может не хватить достаточной мотивации для выбора и контроля управляющих организаций.
Анализируя последние десять выпущенных токенов недвижимости на рынке RealT, обнаружено, что большинство объектов расположены в Детройте, с примерно 500 владельцами токенов, некоторые из владельцев недвижимости превышают 1000 человек. Около 90% инвесторов инвестируют менее 500 долларов, 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестирует более 2000 долларов. Это свидетельствует о том, что RealT в определенной степени создал рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов и увеличил ликвидность на рынке жилья.
Согласно данным о транзакциях по кошелькам RealT в сети Gnosis, всего было распределено около 6 миллионов долларов арендной платы. Платежные комиссии составляют примерно 2,5%-3% от арендной платы, что соответствует доходу за последние два года в размере около 150-180 тысяч долларов. Поскольку RealT не был вынужден участвовать в инвестициях в недвижимость, а степень участия неясна, фактическую прибыль от арендной платы трудно оценить.
С точки зрения структуры компании, RealT в штате Делавэр учредила Real Token Inc. в качестве основного операционного предприятия и Real Token LLC в качестве материнской компании для компании по недвижимости. Для каждого инвестиционного объекта недвижимости была создана соответствующая серия LLC, которая как дочерняя компания Real Token LLC владеет конкретной недвижимостью и токенами. Эта структура направлена на то, чтобы гарантировать, что проблемы с отдельной недвижимостью не повлияют на другие объекты недвижимости или на работу материнской компании.
Паркл
Parcl - это DeFi инвестиционная платформа, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl предоставляет синтетические активы, связанные с недвижимостью, через AMM-структуру. Parcl запустила Parcl Labs Price Feed, создавая индексы недвижимости для конкретных регионов на основе истории продаж. Инвесторы могут спекулировать на движении цен на недвижимость.
Этот метод избегает юридических вопросов, связанных с фактической покупкой и продажей недвижимости. Хотя его можно считать настоящим проектом недвижимости RWA, это вызывает сомнения, но как популярный проект RWA, он заслуживает внимания при обсуждении диверсификации продуктов.
Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, текущая TVL составляет около 16 миллионов долларов. Однако после более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла слишком много внимания, дневной объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.
Несмотря на то, что продукт Parcl прост в использовании и быстро обновляется, его дизайн довольно зрелый, а команда активно запускает различные программы по привлечению пользователей, он все же сохраняет относительно низкий уровень внимания и доли на рынке. Это в некоторой степени указывает на то, что рынок криптовалют, возможно, еще не готов к продуктам индекса недвижимости.
Рейнно
Некоторые крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют продукты на основе реальных активов (RWA) в сфере недвижимости. Ripple объявила, что ее команда по цифровым валютам центрального банка пытается поддержать пользователей в токенизации недвижимости и оформлении ипотечных кредитов. MakerDAO сотрудничает с Robinland для поддержки кредитования под залог недвижимости.
Reinno — это проект, запущенный в 2020 году и остановивший свою деятельность в 2022 году. Хотя он не оставил значительных следов на рынке, он представил два продукта, связанных с недвижимостью RWA, которые стоит упомянуть.
Первый — это сервис кредитования на основе токенизированной недвижимости. Владельцы недвижимости могут предоставить документы на недвижимость компании Reinno, и после одобрения Reinno создаст в Делавэре специальную компанию-носитель (SPV). Затем будет создан смарт-контракт для недвижимости, владельцы смогут вносить токены в качестве обеспечения для кредита и заимствовать средства, сумма кредита будет основана на стоимости токенов.
Второе - это ипотечное финансирование. Пользователь, купивший недвижимость с помощью банковской ипотеки, может токенизировать право собственности на недвижимость для финансирования. Полученные средства используются для погашения банковской ипотеки, после чего клиент возвращает эту сумму с фиксированной процентной ставкой по соглашению.
Reinno использует централизованную оффлайн-модель, и клиентам обычно необходимо посещать офис для подачи документов на недвижимость. Этот метод имеет явные риски: 1) если заемщик не выполняет обязательства, Reinno как токенизированный сервис трудно подает в суд; 2) недостаток развитой правовой структуры для защиты кредиторов, финансирующих фрагментированные токены недвижимости; 3) трудно предотвратить продажу недвижимости владельцем после получения кредита или прекращение выплат по ипотеке, что приводит к "двойному расходованию" стоимости недвижимости для кредитора. Эти риски могут быть одной из причин остановки проекта. В будущем для реальной недвижимости RWA потребуется более зрелая правовая структура для решения этих проблем.
Заключение
Недвижимость RWA все еще является относительно новым понятием, и на данный момент не сформировался четкий рыночный масштаб или не появились ведущие проекты. В настоящее время проекты в этой области относительно малы по рыночному масштабу и пользовательской базе. Эта область требует строгого соблюдения нормативных требований и зрелой правовой структуры. Некоторые проекты используют структуру компаний с изоляцией рисков или выбирают финансовые продукты, связанные с недвижимостью, в качестве инвестиционных целей, чтобы снизить операционные риски. Однако для того, чтобы в полной мере реализовать максимальный потенциал недвижимости RWA — покупки, продажи недвижимости и ипотечного кредитования, важны законодательные шаги и соблюдение операционных норм.
В законодательной сфере для RWA в недвижимости еще не сформирована четкая и согласованная регулирующая рамка. В США разные регулирующие органы имеют разногласия в классификации токенов, а на международном уровне также отсутствует соответствующая регулирующая база для ориентирования. Эта несогласованность приводит к неопределенности правил и путанице в процессах, что угрожает потенциальным инвесторам и ставит под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации недвижимости.
Несмотря на регуляторные трудности, многие известные финансовые компании и криптовалютные компании продолжают активно исследовать недвижимость RWA, некоторые проекты уже в течение 1-2 лет подтвердили жизнеспособность продукта. В качестве одного из крупных сегментов финансовых инвестиций, ожидается, что с созданием и совершенствованием соответствующей правовой базы недвижимость RWA будет быстро развиваться.
На этой странице может содержаться сторонний контент, который предоставляется исключительно в информационных целях (не в качестве заявлений/гарантий) и не должен рассматриваться как поддержка взглядов компании Gate или как финансовый или профессиональный совет. Подробности смотрите в разделе «Отказ от ответственности» .
13 Лайков
Награда
13
4
Репост
Поделиться
комментарий
0/400
ser_we_are_ngmi
· 08-12 15:25
瑞家是典型的rwa Бычий рынок разыгрывайте людей как лохов
Посмотреть ОригиналОтветить0
RunWhenCut
· 08-09 19:29
Ранние STO все уже провалились, верно?
Посмотреть ОригиналОтветить0
PortfolioAlert
· 08-09 19:23
Так долго только начали заниматься недвижимостью RWA?
Анализ проектов RWA в недвижимости: регулирование требует доработки, потенциал все еще можно ожидать
Анализ проекта RWA в недвижимости: возможности и вызовы
Реальные активы ( RWA ) существуют на рынке криптовалют уже давно, по крайней мере с концепции токенизации активов и выпуска токенов ценных бумаг ( STO ) в 2018 году. Однако из-за недостатков в регулировании и отсутствия значительных преимуществ в доходности ранние попытки не смогли сформировать масштабный рынок.
В 2022 году, с повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превысила ставки заимствования стабильных монет в криптоиндустрии. Это сделало токенизацию государственных облигаций США в качестве объектов реальных активов (RWA) все более привлекательной для криптоиндустрии. Такие зрелые DeFi проекты, как MakerDAO, Compound и Aave, а также традиционные финансовые учреждения, такие как Goldman Sachs и JPMorgan, начали активно исследовать область RWA.
В последние два года на рынке появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости. Эти проекты направлены на расширение рынка инвестиционной недвижимости, увеличение разнообразия инвестиционных продуктов и снижение инвестиционных барьеров. В данной статье будет проведен анализ случаев этих проектов, исследованы сильные и слабые стороны дизайна RWA в недвижимости, а также их рыночный потенциал. Поскольку эти проекты в основном сосредоточены на сфере недвижимости Северной Америки, соответствующие законодательные и рыночные условия также будут в основном касаться Северной Америки.
Методы токенизации на рынке недвижимости
Рынок недвижимости содержит огромные инвестиционные возможности. Согласно исследованию Statista от марта 2023 года, стоимость上市 недвижимого имущества в Северной Америке достигает 1,3 триллиона долларов, а общая стоимость上市 недвижимого имущества в мире составляет 2,66 триллиона долларов.
Основная цель токенизации рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких из следующих целей: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов, привлечение более широкой группы инвесторов, повышение ликвидности и стоимости активов недвижимости. Эти продукты в основном представлены в трех формах:
Кроме того, токенизация недвижимости на блокчейне может повысить прозрачность активов и демократичность управления.
Недвижимость инвестиционные трасты ( REIT ) и недвижимость RWA довольно схожи в предоставлении фрагментарных инвестиционных возможностей, оба эффективно снижают инвестиционный порог и повышают ликвидность активов. Однако традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам управление или право собственности, сохраняя централизованную модель运营. Тем не менее, их строгая регулирующая структура, проверка активов и инвестиционная структура предоставляют образец, на который можно ориентироваться для проектов недвижимости RWA.
Наблюдая за операциями проектов RWA в недвижимости за последние два года, мы получили некоторое представление о их преимуществах и недостатках:
Преимущества:
Недостатки:
После глубокого изучения конкретных случаев было выяснено, что из-за различий в управлении и методах продукта каждая программа сталкивается с различными ситуациями в реальной эксплуатации.
Анализ случаев
В данной статье анализируются три представительных проекта RWA в сфере недвижимости. Следует отметить, что эти проекты все еще находятся на ранней стадии, и их продукты еще не прошли долгосрочную широкую проверку и тестирование на рынке.
RealT
RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в недвижимости, который предоставляет услуги токенизации жилой недвижимости в США для розничных инвесторов на блокчейнах Ethereum и Gnosis.
RealT покупает жилую недвижимость и токенизирует ее в соответствии с законодательством США. Управление, обслуживание и сбор арендной платы осуществляется третьей стороной. После вычета сборов, арендный доход распределяется между держателями токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но юридически отделена от компании, владеющей активами недвижимости. Если эта компания нарушает условия, владельцы токенов имеют право назначить другую компанию для управления недвижимостью.
В качестве примера недвижимости в Монтгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов США, каждый токен стоит 52.10 долларов США, всего выпущено 6,200 токенов. Месячный доход от аренды этой недвижимости составляет 2,600 долларов США, после вычета 622 долларов США на операционные расходы, месячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов США, годовая сумма составляет 23,736 долларов США. Каждый токен получает 3.83 доллара США в распределении, годовая доходность составляет 7.35%.
RealT предоставляет 100% токенов на рынок, не требуя совместных инвестиций с клиентами, поддерживая практически безриссовую модель операционной деятельности. Управляющая компания получает 8% от арендной платы и оставшуюся часть от расходов на обслуживание, инвестиционная платформа взимает 2% за токенизацию, выбор управляющей компании и надзор. Такой подход позволяет команде RealT сосредоточиться на поиске квалифицированной недвижимости и ее токенизации.
Однако, несмотря на то, что распределение собственности помогает снизить риски, это также создает проблемы. Когда доля инвестора слишком мала, расходы на управление компанией могут стать неприемлемыми. Между RealT и держателями токенов могут возникнуть конфликты интересов. Если RealT имеет слишком высокую долю в недвижимости, это может снизить ликвидность токенов; если доля слишком мала, то может не хватить достаточной мотивации для выбора и контроля управляющих организаций.
Анализируя последние десять выпущенных токенов недвижимости на рынке RealT, обнаружено, что большинство объектов расположены в Детройте, с примерно 500 владельцами токенов, некоторые из владельцев недвижимости превышают 1000 человек. Около 90% инвесторов инвестируют менее 500 долларов, 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестирует более 2000 долларов. Это свидетельствует о том, что RealT в определенной степени создал рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов и увеличил ликвидность на рынке жилья.
Согласно данным о транзакциях по кошелькам RealT в сети Gnosis, всего было распределено около 6 миллионов долларов арендной платы. Платежные комиссии составляют примерно 2,5%-3% от арендной платы, что соответствует доходу за последние два года в размере около 150-180 тысяч долларов. Поскольку RealT не был вынужден участвовать в инвестициях в недвижимость, а степень участия неясна, фактическую прибыль от арендной платы трудно оценить.
С точки зрения структуры компании, RealT в штате Делавэр учредила Real Token Inc. в качестве основного операционного предприятия и Real Token LLC в качестве материнской компании для компании по недвижимости. Для каждого инвестиционного объекта недвижимости была создана соответствующая серия LLC, которая как дочерняя компания Real Token LLC владеет конкретной недвижимостью и токенами. Эта структура направлена на то, чтобы гарантировать, что проблемы с отдельной недвижимостью не повлияют на другие объекты недвижимости или на работу материнской компании.
Паркл
Parcl - это DeFi инвестиционная платформа, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl предоставляет синтетические активы, связанные с недвижимостью, через AMM-структуру. Parcl запустила Parcl Labs Price Feed, создавая индексы недвижимости для конкретных регионов на основе истории продаж. Инвесторы могут спекулировать на движении цен на недвижимость.
Этот метод избегает юридических вопросов, связанных с фактической покупкой и продажей недвижимости. Хотя его можно считать настоящим проектом недвижимости RWA, это вызывает сомнения, но как популярный проект RWA, он заслуживает внимания при обсуждении диверсификации продуктов.
Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, текущая TVL составляет около 16 миллионов долларов. Однако после более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла слишком много внимания, дневной объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.
Несмотря на то, что продукт Parcl прост в использовании и быстро обновляется, его дизайн довольно зрелый, а команда активно запускает различные программы по привлечению пользователей, он все же сохраняет относительно низкий уровень внимания и доли на рынке. Это в некоторой степени указывает на то, что рынок криптовалют, возможно, еще не готов к продуктам индекса недвижимости.
Рейнно
Некоторые крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют продукты на основе реальных активов (RWA) в сфере недвижимости. Ripple объявила, что ее команда по цифровым валютам центрального банка пытается поддержать пользователей в токенизации недвижимости и оформлении ипотечных кредитов. MakerDAO сотрудничает с Robinland для поддержки кредитования под залог недвижимости.
Reinno — это проект, запущенный в 2020 году и остановивший свою деятельность в 2022 году. Хотя он не оставил значительных следов на рынке, он представил два продукта, связанных с недвижимостью RWA, которые стоит упомянуть.
Первый — это сервис кредитования на основе токенизированной недвижимости. Владельцы недвижимости могут предоставить документы на недвижимость компании Reinno, и после одобрения Reinno создаст в Делавэре специальную компанию-носитель (SPV). Затем будет создан смарт-контракт для недвижимости, владельцы смогут вносить токены в качестве обеспечения для кредита и заимствовать средства, сумма кредита будет основана на стоимости токенов.
Второе - это ипотечное финансирование. Пользователь, купивший недвижимость с помощью банковской ипотеки, может токенизировать право собственности на недвижимость для финансирования. Полученные средства используются для погашения банковской ипотеки, после чего клиент возвращает эту сумму с фиксированной процентной ставкой по соглашению.
Reinno использует централизованную оффлайн-модель, и клиентам обычно необходимо посещать офис для подачи документов на недвижимость. Этот метод имеет явные риски: 1) если заемщик не выполняет обязательства, Reinno как токенизированный сервис трудно подает в суд; 2) недостаток развитой правовой структуры для защиты кредиторов, финансирующих фрагментированные токены недвижимости; 3) трудно предотвратить продажу недвижимости владельцем после получения кредита или прекращение выплат по ипотеке, что приводит к "двойному расходованию" стоимости недвижимости для кредитора. Эти риски могут быть одной из причин остановки проекта. В будущем для реальной недвижимости RWA потребуется более зрелая правовая структура для решения этих проблем.
Заключение
Недвижимость RWA все еще является относительно новым понятием, и на данный момент не сформировался четкий рыночный масштаб или не появились ведущие проекты. В настоящее время проекты в этой области относительно малы по рыночному масштабу и пользовательской базе. Эта область требует строгого соблюдения нормативных требований и зрелой правовой структуры. Некоторые проекты используют структуру компаний с изоляцией рисков или выбирают финансовые продукты, связанные с недвижимостью, в качестве инвестиционных целей, чтобы снизить операционные риски. Однако для того, чтобы в полной мере реализовать максимальный потенциал недвижимости RWA — покупки, продажи недвижимости и ипотечного кредитования, важны законодательные шаги и соблюдение операционных норм.
В законодательной сфере для RWA в недвижимости еще не сформирована четкая и согласованная регулирующая рамка. В США разные регулирующие органы имеют разногласия в классификации токенов, а на международном уровне также отсутствует соответствующая регулирующая база для ориентирования. Эта несогласованность приводит к неопределенности правил и путанице в процессах, что угрожает потенциальным инвесторам и ставит под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации недвижимости.
Несмотря на регуляторные трудности, многие известные финансовые компании и криптовалютные компании продолжают активно исследовать недвижимость RWA, некоторые проекты уже в течение 1-2 лет подтвердили жизнеспособность продукта. В качестве одного из крупных сегментов финансовых инвестиций, ожидается, что с созданием и совершенствованием соответствующей правовой базы недвижимость RWA будет быстро развиваться.